ТОП авторов и книг ИСКАТЬ КНИГУ В БИБЛИОТЕКЕ
).
Суть государственной регистрации состоит в ведении по общей для всей страны системе Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Ведение такого Реестра осуществляют созданные специально для этой цели учреждения юстиции, которые обязаны предоставлять информацию о произведенных записях любому лицу.
Закон предусматривает необходимость учинения записи о совершенной сделке лишь на основе заявления обоих контрагентов. Однако, если договор был нотариально удостоверен, в том числе и в случаях, когда нотариальное удостоверение не является обязательным и произведено по согласию сторон, для внесения записи в Единый реестр достаточно обращения одной из сторон.
Несоблюдение правил о государственной регистрации, как и требований об их нотариальной форме, влечет за собой недействительность договоров, при этом они также признаются ничтожными.
Во всех случаях, когда договор признан недействительным вследствие нарушения формы или требований о его государственной регистрации, последствием такого признания в силу п. 2 ст. 167 ГК служит обычно двусторонняя реституция. Соответственно каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по договору, а при невозможности сделать это в натуре – возместить стоимость имущества в деньгах. Указанная норма допускает вместо признания договора недействительным установление, при этом непременно на уровне закона, иных последствий.
Специальные последствия предусмотрены, в частности, ст. 169 ГК для случаев, когда заключен договор с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности. В подобных случаях, как уже отмечалось, при наличии умысла у обеих сторон в доход Российской Федерации взыскивается все полученное ими по договору. Если договор исполнен одной стороной, то с контрагента взыскивается в доход государства все полученное им и все причитающееся ему со стороны в возмещение полученного. Если умысел имелся только у одной из сторон, лишь к ней применяется соответствующая санкция: все, что она получила по договору, возвращается другой стороне, которая, в свою очередь, должна передать полученное ею либо причитающееся ей в доход Российской Федерации.
Необходимость применения такого же рода конфискационных по своей природе последствий предусмотрена иногда в соответствующих актах применительно к нарушениям требований о форме договора. Соответствующие указания с прямой ссылкой на ст. 169 ГК содержатся в Указе Президента РФ от 20 декабря 1994 г. «Об обеспечении правопорядка при осуществлении платежей по обязательствам за поставку товаров (выполнение работ или оказание услуг)». Этот Указ, вступивший в действие вместе с самим ГК с 1 января 1995 г., признал важнейшим нарушением основ правопорядка и тем самым достаточным основанием для применения ст. 169 ГК случаи, когда стороны совершили умышленно сделку без соблюдения установленной ГК формы. При этом в самом Указе предусмотрены ситуации, подтверждающие наличие умысла в действиях сторон, нарушивших требования к форме сделок: несвоевременное исполнение обязательств по расчетам с предприятиями – должниками в сочетании с санкциями, не истребованными предприятиями – кредиторами в судебном порядке. Справедливости ради следует отметить, что приведенный Указ трудно укладывается в рамки современного гражданского права.
Пункт 1 ст. 165 ГК, как уже отмечалось, предусматривает в виде общей нормы, что несоблюдение нотариальной формы «исцелимо». Имеется в виду, что, если одна сторона полностью или частично исполнила сделку, а вторая уклоняется от ее удостоверения, суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны признать ее действительной. Поскольку приведенная норма является общей для всех сделок (договоров), она действует независимо от того, имеется ли в специальной статье ГК отсылка к ней или воспроизводится ее содержание (см., например, п. 3 ст. 551 ГК), либо на этот счет нет никаких указаний в самой статье ГК, которой установлена обязательность нотариального удостоверения.
Из приведенной нормы следует, что суд сам определяет на основе оценки соответствующих обстоятельств, надлежит ли признавать действительной сделку, которая не была вопреки требованиям закона или соглашения сторон удостоверена у нотариуса, имея, в частности, в виду, что в противном случае сторона, исполнившая сделку, сможет защитить свои интересы лишь другим образом: потребовав от другой стороны возмещения стоимости неосновательного обогащения.
Рассматривая вопрос об «исцелении» не удостоверенной у нотариуса сделки, суд должен предварительно установить, была ли она вообще заключена. А это означает, в частности, необходимость руководствоваться в подобных случаях п. 1 ст. 162 ГК, из которого вытекает, что наличие сделки не может быть доказано свидетельскими показаниями. По этой причине судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ отменила решение народного суда о признании действительным не удостоверенного у нотариуса договора купли-продажи автомашины, поскольку сам факт заключения такого договора был установлен исключительно на основе показаний свидетелей.
Положительное решение суда о признании сделки действительной освобождает стороны от необходимости обращаться к нотариусу.
Иной порядок установлен для «исцеления» незарегистрированной сделки (п. 3 ст. 165 ГК). Прежде всего речь идет о том, что обратиться по поводу уклонения второй стороны от регистрации сделки можно независимо от того, была ли она исполнена самим истцом или нет. Однако в этом случае действует иное ограничение:
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 136 137 138 139 140 141 142 143 144 145 146 147 148 149 150 151 152 153 154 155 156 157 158 159 160 161 162 163 164 165 166 167 168 169 170 171 172 173 174 175 176 177 178 179 180 181 182 183 184 185 186 187 188 189 190 191 192 193 194 195 196 197 198 199 200 201 202 203 204 205 206 207 208 209 210 211 212 213 214 215 216 217 218 219 220 221 222 223 224 225 226 227 228 229 230 231 232 233 234 235 236 237 238 239 240 241 242 243 244 245 246 247 248 249 250 251 252 253 254 255 256 257 258 259 260 261 262 263 264 265 266 267 268 269 270 271 272 273 274 275 276 277 278 279 280 281 282 283 284 285 286 287 288 289 290 291 292 293 294 295 296 297 298 299 300 301 302 303 304 305 306 307 308 309 310 311 312 313 314 315 316 317 318 319 320 321 322 323 324 325 326 327 328 329 330 331 332 333 334 335 336 337 338 339 340 341 342 343 344 345 346 347 348 349 350 351 352 353 354 355 356 357 358 359 360 361 362 363 364 365 366 367 368 369 370 371 372
Суть государственной регистрации состоит в ведении по общей для всей страны системе Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Ведение такого Реестра осуществляют созданные специально для этой цели учреждения юстиции, которые обязаны предоставлять информацию о произведенных записях любому лицу.
Закон предусматривает необходимость учинения записи о совершенной сделке лишь на основе заявления обоих контрагентов. Однако, если договор был нотариально удостоверен, в том числе и в случаях, когда нотариальное удостоверение не является обязательным и произведено по согласию сторон, для внесения записи в Единый реестр достаточно обращения одной из сторон.
Несоблюдение правил о государственной регистрации, как и требований об их нотариальной форме, влечет за собой недействительность договоров, при этом они также признаются ничтожными.
Во всех случаях, когда договор признан недействительным вследствие нарушения формы или требований о его государственной регистрации, последствием такого признания в силу п. 2 ст. 167 ГК служит обычно двусторонняя реституция. Соответственно каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по договору, а при невозможности сделать это в натуре – возместить стоимость имущества в деньгах. Указанная норма допускает вместо признания договора недействительным установление, при этом непременно на уровне закона, иных последствий.
Специальные последствия предусмотрены, в частности, ст. 169 ГК для случаев, когда заключен договор с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности. В подобных случаях, как уже отмечалось, при наличии умысла у обеих сторон в доход Российской Федерации взыскивается все полученное ими по договору. Если договор исполнен одной стороной, то с контрагента взыскивается в доход государства все полученное им и все причитающееся ему со стороны в возмещение полученного. Если умысел имелся только у одной из сторон, лишь к ней применяется соответствующая санкция: все, что она получила по договору, возвращается другой стороне, которая, в свою очередь, должна передать полученное ею либо причитающееся ей в доход Российской Федерации.
Необходимость применения такого же рода конфискационных по своей природе последствий предусмотрена иногда в соответствующих актах применительно к нарушениям требований о форме договора. Соответствующие указания с прямой ссылкой на ст. 169 ГК содержатся в Указе Президента РФ от 20 декабря 1994 г. «Об обеспечении правопорядка при осуществлении платежей по обязательствам за поставку товаров (выполнение работ или оказание услуг)». Этот Указ, вступивший в действие вместе с самим ГК с 1 января 1995 г., признал важнейшим нарушением основ правопорядка и тем самым достаточным основанием для применения ст. 169 ГК случаи, когда стороны совершили умышленно сделку без соблюдения установленной ГК формы. При этом в самом Указе предусмотрены ситуации, подтверждающие наличие умысла в действиях сторон, нарушивших требования к форме сделок: несвоевременное исполнение обязательств по расчетам с предприятиями – должниками в сочетании с санкциями, не истребованными предприятиями – кредиторами в судебном порядке. Справедливости ради следует отметить, что приведенный Указ трудно укладывается в рамки современного гражданского права.
Пункт 1 ст. 165 ГК, как уже отмечалось, предусматривает в виде общей нормы, что несоблюдение нотариальной формы «исцелимо». Имеется в виду, что, если одна сторона полностью или частично исполнила сделку, а вторая уклоняется от ее удостоверения, суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны признать ее действительной. Поскольку приведенная норма является общей для всех сделок (договоров), она действует независимо от того, имеется ли в специальной статье ГК отсылка к ней или воспроизводится ее содержание (см., например, п. 3 ст. 551 ГК), либо на этот счет нет никаких указаний в самой статье ГК, которой установлена обязательность нотариального удостоверения.
Из приведенной нормы следует, что суд сам определяет на основе оценки соответствующих обстоятельств, надлежит ли признавать действительной сделку, которая не была вопреки требованиям закона или соглашения сторон удостоверена у нотариуса, имея, в частности, в виду, что в противном случае сторона, исполнившая сделку, сможет защитить свои интересы лишь другим образом: потребовав от другой стороны возмещения стоимости неосновательного обогащения.
Рассматривая вопрос об «исцелении» не удостоверенной у нотариуса сделки, суд должен предварительно установить, была ли она вообще заключена. А это означает, в частности, необходимость руководствоваться в подобных случаях п. 1 ст. 162 ГК, из которого вытекает, что наличие сделки не может быть доказано свидетельскими показаниями. По этой причине судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ отменила решение народного суда о признании действительным не удостоверенного у нотариуса договора купли-продажи автомашины, поскольку сам факт заключения такого договора был установлен исключительно на основе показаний свидетелей.
Положительное решение суда о признании сделки действительной освобождает стороны от необходимости обращаться к нотариусу.
Иной порядок установлен для «исцеления» незарегистрированной сделки (п. 3 ст. 165 ГК). Прежде всего речь идет о том, что обратиться по поводу уклонения второй стороны от регистрации сделки можно независимо от того, была ли она исполнена самим истцом или нет. Однако в этом случае действует иное ограничение:
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 136 137 138 139 140 141 142 143 144 145 146 147 148 149 150 151 152 153 154 155 156 157 158 159 160 161 162 163 164 165 166 167 168 169 170 171 172 173 174 175 176 177 178 179 180 181 182 183 184 185 186 187 188 189 190 191 192 193 194 195 196 197 198 199 200 201 202 203 204 205 206 207 208 209 210 211 212 213 214 215 216 217 218 219 220 221 222 223 224 225 226 227 228 229 230 231 232 233 234 235 236 237 238 239 240 241 242 243 244 245 246 247 248 249 250 251 252 253 254 255 256 257 258 259 260 261 262 263 264 265 266 267 268 269 270 271 272 273 274 275 276 277 278 279 280 281 282 283 284 285 286 287 288 289 290 291 292 293 294 295 296 297 298 299 300 301 302 303 304 305 306 307 308 309 310 311 312 313 314 315 316 317 318 319 320 321 322 323 324 325 326 327 328 329 330 331 332 333 334 335 336 337 338 339 340 341 342 343 344 345 346 347 348 349 350 351 352 353 354 355 356 357 358 359 360 361 362 363 364 365 366 367 368 369 370 371 372