5. Арендная плата

Договор аренды может быть исключительно возмездным. Одной из основных обязанностей арендатора является своевременное внесение платы за пользование имуществом (арендной платы). Если имущество передается во временное владение и пользование бесплатно, следует оформлять иной договор – договор безвозмездного пользования имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются соглашением сторон. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах; основные требования к порядку и условиям внесения арендной платы, а также ответственность за несвоевременное ее внесение сформулированы в ст. 614 ГК.
Возможные варианты внесения арендной платы:
– определенные в денежной сумме платежи, вносимые периодически (ежемесячно, ежеквартально и т.п.);
– определенные в денежной сумме платежи, вносимые единовременно;
– установленная доля (в процентном или ином отношении) полученных в результате использования арендованного имущества доходов;
– предоставление арендатором арендодателю определенных услуг (например, безвозмездное пользование каким-либо имуществом, принадлежащим арендатору);
– передача арендатором арендодателю обусловленных договором вещей в собственность или в аренду;
– возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества (например, ремонт квартиры);
– сочетание каких-либо из перечисленных способов оплаты;
– иные формы оплаты, установленные соглашением сторон.
Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год. Вместе с тем стороны могут предусмотреть, что размер арендной платы остается неизменным на весь период действия договора.
Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответствующего уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования имуществом, предусмотренные договором, или состояние самого имущества существенно ухудшились.
Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

6. Иные условия договора аренды

Как уже отмечалось, условия, включаемые в договор аренды, отличаются диспозитивностью. Например, в отношении содержания сданного в аренду имущества закон предусматривает следующее: обязанность по осуществлению капитального ремонта лежит на арендодателе, а текущего ремонта – на арендаторе. Между тем сторонами может быть предусмотрено иное.
Аналогичным образом закон решает вопрос о праве заключения договора аренды на новый срок. По общему правилу арендатор в случае надлежащего выполнения своих обязанностей по договору имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора на новый срок на прежних условиях. Для реализации этого права он должен до окончания срока действия договора аренды письменно уведомить об этом арендодателя (возможно, путем передачи заявления через нотариуса или иным способом). Однако сторонами в договоре может быть прямо предусмотрено, что по окончании срока действия договор прекращается и преимуществ на заключение нового договора аренды у арендатора не возникает.
Следует помнить, что при заключении договора аренды на новый срок условия договора аренды могут быть изменены по соглашению сторон.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Более жестко регулируются ГК вопросы сдачи арендованного имущества в субаренду. Имущество может быть сдано в субаренду только с согласия арендодателя, и иное не может устанавливаться соглашением сторон, а может быть предусмотрено только законодательством.
Одним из особых условий договора является возможность выкупа арендатором арендованного имущества. Договором может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Условие о выкупе арендованного имущества может быть предусмотрено самим договором аренды либо установлено дополнительным соглашением. В практике нередко приходится встречать договоры купли-продажи имущества, оформленные во исполнение ранее заключенных договоров аренды имущества с правом выкупа. Такая практика представляется неправильной. Договор аренды имущества с правом выкупа его арендатором является смешанным договором, т.е. договором, в котором на момент оформления уже содержатся элементы двух договоров – аренды и купли-продажи, поэтому вторично заключать впоследствии договор купли-продажи не требуется. Вполне достаточно составления сторонами договора акта (протокола или иного документа) об исполнении условий договора аренды, ибо надлежащее исполнение сторонами обязательств по договору аренды с правом выкупа, предусматривающего порядок, условия и сроки выкупа, влечет наступление для него права приобретения арендованного имущества.
Договором может быть определена ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, за сдачу в аренду имущества, обремененного правами третьих лиц, а также за неисполнение иных обязанностей, возложенных на него законом или договором.
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 136 137 138 139 140 141 142 143 144 145 146 147 148 149 150 151 152 153 154 155 156 157 158 159 160 161 162 163 164 165 166 167 168 169 170 171 172 173 174 175 176 177 178 179 180 181 182 183 184 185 186 187 188 189 190 191 192 193 194 195 196 197 198 199 200 201 202 203 204 205 206 207 208 209 210 211 212 213 214 215 216 217 218 219 220 221 222 223 224 225 226 227 228 229 230 231 232 233 234 235 236 237 238 239 240 241 242 243 244 245 246 247 248 249 250 251 252 253 254 255 256 257 258 259 260 261 262 263 264 265 266 267 268 269 270 271 272 273 274 275 276 277 278 279 280 281 282 283 284 285 286 287 288 289 290 291 292 293 294 295 296 297 298 299 300 301 302 303 304 305 306 307 308 309 310 311 312 313 314 315 316 317 318 319 320 321 322 323 324 325 326 327 328 329 330 331 332 333 334 335 336 337 338 339 340 341 342 343 344 345 346 347 348 349 350 351 352 353 354 355 356 357 358 359 360 361 362 363 364 365 366 367 368 369 370 371 372 373 374 375 376 377 378 379 380 381 382 383 384 385 386 387 388 389 390 391 392 393 394 395 396 397 398 399 400 401 402 403 404 405 406 407 408 409 410 411 412 413 414 415 416 417 418 419 420 421 422 423 424